viernes, 24 de mayo de 2013

10 Consejos para mejorar la presentación de un inmueble:

1) Mantener siempre ordenado y limpio: Si un inmueble se encuentra ocupado y se tiene que mostrar a posibles interesados, siempre es mejor tener los muebles y cosas de uso cotidiano guardadas y ordenadas. Esto mejorará la visión del interesado, la comprensión de los distintos espacios y la posibilidad de distribuir sus muebles. La limpieza ayuda a la aceptación de la persona que visita la unidad.
2) Guardar bien los objetos de valor: Siempre es bueno guardar o no dejar expuesto objetos de valor de menor tamaño. Muchas veces los interesados se presentan entre 2 y 3 personas, y la inmobiliaria o persona que muestra y describe la unidad en la entrevista puede no ser conciente del movimiento de todos los posibles interesados. Cualquier objeto de valor a la vista representa un riesgo, y mientras más chico más fácil de guardar en la ropa.
3) Olores: Olores agradables mejorará la aceptación de posibles interesados, en cambio olor a comida y otros olores cotidianos pueden generar rechazo en los interesados. Se recomienda dejar bien ventilados los ambientes.
4) Mostrar la unidad como desde los lugares comunes a los íntimos: Se recomienda mostrar la propiedad desde el lugar de mayor uso, es decir, los lugares de uso común por las personas que habitan o hacen uso de la propiedad (en caso de un hogar el Living, en el de un local el Salón). Ese lugar también usará mucho el interesado. La primera impresión será definitiva. Los lugares íntimos son más prósperos a ser modificados según la necesidad de cada interesado.
5) Pintura: Siempre es más aceptable una propiedad que se encuentra en buen estado de pintura. Esto a diferencia de lo que muchas personas piensan, no es totalmente determinante, pero muchos interesados valúan el trabajo que hay que hacer en caso de ser necesario pintar.
6) Seguridad: Cuando un interesado va a ver una propiedad, hay que tener mucho cuidado ya que la persona no es conocida. Siempre estar presente donde el interesado se encuentra, estando cerca pero sin lograr que se sienta invadido es lo mejor que puede hacer la persona que se encuentra mostrando la unidad.
7) Acompañar al interesado describiendo bien los ambientes: Desde que se realiza el primer contacto hasta la despedida, la persona que se encuentra mostrando la propiedad debe describir cada ambiente y las posibles distribuciones de los muebles.
8) Dejar al interesado el espacio suficiente: Especialmente una vez presentada completamente la propiedad, el interesado necesitará un espacio personal o compartido (en caso de estar acompañado) para valuar sus necesidades. Generalmente si está acompañando, el interesado habla con las otras personas en privado, y ese espacio es fundamental que sea respetado, ya que pueden sentirse invadidos.
9) Entregar una ficha de la unidad: Ayuda al interesado a recordar la propiedad, la posicionará dentro de su búsqueda, y le dará la posibilidad de tener una consulta permanente de la misma. Ésta ficha debe tener los datos generales de la unidad, junto con los datos de contacto de la persona que la exhibió para mejorar el contacto.
10) Despedida y saludo: Es recomendable despedirse siempre cordialmente. Si se genera un buen vínculo entre interesado y la persona que muestra la propiedad, puede preguntarse si la unidad que acaba de visitar es lo que se encuentra buscando. Es una forma de consultar si está interesado. En base a la respuesta, pueden seguir en contacto por ésta unidad, u otras posibles.

jueves, 20 de septiembre de 2012

Nueva resolución AGIP para exigencias del VIR


A través de la Resolución 648/2012 de la AGIP se establece un nuevo procedimiento y nuevas exigencias a los efectos de realizar reclamos por el VIR.
La norma establece que el interesado se presentará en la sede central de la AGIP, boxes 35 a 37 (División Mesa de Entradas) para solicitar la iniciación de una Actuación. A tales efectos deberá presentar la siguiente documentación:

DEL INMUEBLE
* Escrito solicitando la revisión del VIR.
* Dos tasaciones del bien (antigüedad no mayor de 2 meses) realizadas por sendas inmobiliarias inscriptas en el Registro de Operaciones Inmobiliarias de la AFIP y certificadas por Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).
* Copia de la constancia de VIR emitida vía Web.
* Fotocopia de la escritura traslativa de dominio o informe de dominio.
* Un comprobante de pago de alumbrado, barrido y limpieza (ABL).

LA PERSONA deberá presentar:
* DNI, LE, LC o cédula de identidad de la persona que realiza la presentación.
* Estatuto de conformación de la misma, para el caso de personas jurídicas (original o copia certificada del mismo).
* Acta con nómina de autoridades vigente y copia certificada de la misma.
* Poder suscripto ante escribano con firma certificada (en caso de ser una tercera persona).

jueves, 30 de agosto de 2012

¿Qué es el VIR?


El VIR es un valor establecido por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para las propiedades que se encuentran dentro de la Ciudad. El mismo se encuentra publicado en la Web, y se averigua por medio de una boleta de ABL con su Partida y DV. El mismo se va actualizando y al solicitarlo tiene una vigencia de 10 días corridos.
El valor establecido por el Gobierno es el monto mínimo por el cual se puede escriturar una propiedad y hay que tenerlo en cuenta en todo momento.
Para conocer el VIR de una propiedad, hay que ingresar en:

jueves, 23 de agosto de 2012

¿Qué es el COTI?


El COTI es un empadronamiento frente a la AFIP de las propiedades que se ofrecen en el mercado inmobiliario cuyo valor supere los $ 600.000. El mismo es gratuito y se tramita con clave fiscal. Puede ser solicitado por el VENDEDOR o la inmobiliaria como representante y tiene una vigencia de 2 años. Éste se presenta al momento de la escrituración ante el Escribano.
El COTI es solicitado con la documentación del departamento y de los VENDEDORES (Título y CUIT respectivamente), entrando con clave fiscal, en las sección “Operaciones Inmobiliarias”, y al darse de alta se expresa el monto por el cual se está ofreciendo el inmueble (si el valor se modifica se puede modificar en el COTI). Si los vendedores son 2 o más hay que declarar el porcentaje de cada uno.
En el COTI también puede asociarse inmobiliarias (En caso que el dueño solicite el alta o cuando 2 inmobiliarias hacen un trabajo en conjunto); dar de baja en caso que el departamento no se venda; confirmar la venta declarando el valor por el cual se vendió.
En caso que un inmueble superior a los $ 600.000 se ofrezca y no esté solicitado el COTI, puede haber multas para la inmobiliaria y para el VENDEDOR, por lo que no se pueden publicar los inmuebles que no tengan éste código.

viernes, 17 de agosto de 2012

Requisitos para habilitar un negocio

Muchas personas buscan locales u oficinas comerciales para ejercer un trabajo específico, un negocio concreto. Pero no todos los inmuebles pueden ser destinados a todos los rubros.
En Capital Federal hay varias cosas a tener en cuenta antes de elegir el lugar físico para empezar un negocio. A continuación se enumeran las básicas:

Zonificación: Es el distrito donde se encuentra la propiedad. Se puede consultar en el Código de Planeamiento Urbano (CPU). Las Zonificaciones permiten una amplia cantidad de rubros, pero también pueden prohibir o restringir a cierto tamaño del inmueble. Ésta información es de acceso público, y cada persona puede consultar desde internet.
Reglamento de Co-Propiedad: En caso que el negocio a desarrollar sea dentro de un edificio de propiedad horizontal, se necesita el reglamento que regula la actividad. Puede restringir ciertos rubros. Es necesario una fotocopia del mismo para poder habilitar el negocio.
Sellado de Contrato (sólo en caso de inquilinos): Es el impuesto que se paga al Gobierno de la Ciudad. El valor del mismo es de 0,5% del monto total de contrato. Se paga en un Banco Ciudad dentro de los 15 días de firmado el contrato. Se completa en internet por medio de Clave Ciudad del inquilino, se cargan los datos del contrato, y se imprime una boleta.
Contrato certificado (sólo en caso de inquilinos): Todos los contratos comerciales deben tener la Certificación de Firmas por Escribano Público. Es necesario para realizar la habilitación. El costo de la certificación varía según el escribano. Se certifican las firmas de los inquilinos y propietarios.
Inscripción AFIP: Es necesario estar inscripto en Monotributo, Autónomo ó IVA según la categoría de la persona/empresa que habilite el comercio, taller, industria, etc..

Toda la documentación: Contrato de locación certificado, Boleta de Sellado de Contrato, fotocopia de Reglamento de Co-Propiedad, Inscripción AFIP, es entregada a un Gestos que comienza a realizar los trámites para la habilitación del negocio. Éste corrobora que el espacio es el correcto, las medidas, ventilaciones, etc., y comienza el trámite frente al Gobierno de la Ciudad. Luego entrega al solicitante una habilitación provisoria sujeta a la visita de un inspector. Terminado eso, la habilitación se termina al cabo de un tiempo y se retira.

lunes, 13 de agosto de 2012

¿Cuáles son los gastos que se generan en una Compra-Venta?

Una pregunta de compradores y vendedores ocasionales de propiedades es conocer acerca de los gastos que se generan al momento de realizar una compra-venta.
Para responder a ésta pregunta, se analiza los gastos de vendedores y compradores por separado. En éste caso, se toman los gastos comunes y que se aplican por usos y costumbres. No obstante, entre las partes pueden pactar el pago de otra forma.

Gastos de vendedores:
- Honorarios inmobiliaria: Cuando el vendedor elige una inmobiliaria, pacta con ésta los honorarios y condiciones de venta. Cabe destacar que se firma una autorización de venta con los datos y condiciones del contrato.
- Gastos: En general, se consideran "gastos" a los que liquida la escribanía interviniente, necesarios para realizar la venta. Son gastos que genera el vendedor. Éste gasto se liquida por la escribanía y no es un monto fijo. Por lo general, es el 1,5% aproximadamente del valor de venta.
- Impuestos: El impuesto a la AFIP que retiene el escribano al vendedor es el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles). Éste impuesto se genera si el vendedor "no reemplaza su vivienda única y permanente". El monto es de 1,5% del valor de escritura.

Gastos de los compradores:
- Honorarios inmobiliaria: Éste honorario es regulado por la inmobiliaria que interviene. Por lo general es un porcentaje del valor de compra, el cual ronda entre el 3% y 5% (de acuerdo a que tipo de inmueble y que inmobiliaria).
- Honorarios escribanía: Generalmente el honorario de la escribanía interviniente es de 2%+IVA sobre el monto de la operación.
- Gastos: Al igual que en el caso de los vendedores, los "gastos" se consideran todo aquello necesario para realizar la compra. Por lo general, los compradores solicitan un presupuesto notarial que liquida los gastos sobre cierta operación. Éste monto es el 1,5% aproximadamente del valor de compra.
- Impuesto a los sellos: El Impuesto a los Sellos es el impuesto al Gobierno de la Ciudad que se genera cuando el comprador tiene una propiedad (o parte de ella) a su nombre en Capital Federal. Lo retiene la escribanía interviniente. En caso de no tener que pagarlo, al momento de la escritura se hace una declaración frente al Escribano y éste no le retiene. El monto de éste impuesto es de 2,5% del valor de escritura o del VIR (del que sea mayor). La ley menciona que se paga a medias con el vendedor pero las inmobiliarias generalmente pactan que lo pague el comprador por ser éste el que lo genera.

Existen otros gastos que se generan al momento de una compra-venta dependiendo de que tipo de operación sea (por ejemplo: Tracto abreviado), los cuales no están contemplados aquí.

viernes, 10 de agosto de 2012

¿Qué es el Impuesto a los Sellos?


El Impuesto a los Sellos es un impuesto al Gobierno de la Ciudad, el cual se genera cuando el comprador compra en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires una propiedad teniendo ya una o más (o parte de una) a su nombre. El impuesto por ley se paga por mitades con el vendedor. Las inmobiliarias pactamos que lo pague el comprador por ser éste el que lo genera. En caso de no tener que pagarlo, al momento de la escritura se hace una declaración frente al Escribano y éste no le retiene. El monto de éste impuesto es de 2,5% del valor de escritura o del VIR (Valor Inmobiliario de Referencia) según cual sea el mayor.
Aclaración: Con la compra de un inmueble que no sea vivienda, el impuesto a los sellos se paga siempre.